Tema N° 21. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento

Unidad IV

Tema N° 21

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Ovelio Piña Valles; Eloísa Sánchez Brito; Germán Rojas González; Juan Garay y Miren Garay)

El concepto de servidumbre, tal y como se señaló en el apartado referente al derecho real de usufructo, era mucho más amplio en épocas remotas, puesto que antes de la publicación de las Institutas de Justiniano, todos los derechos reales sobre cosa ajena eran conocidas como Servidumbres, servidumbres que si favorecían a una persona eran llamadas “servidumbres personales” y si favorecían a un fundo se denominaban “servidumbres prediales”[1].

Según la doctrina, conforme a lo planteado por Piña Valles[2], la servidumbre es un derecho real que, en principio, tiende a la perpetuidad, el cual consiste en limitaciones impuestas por un predio dominante a otro predio conocido como sirviente, sin tomar nunca en consideración la titularidad de los mismos, es decir, sin importar quienes sean los propietarios de esos inmuebles.

También se define, en palabras de Eloísa Sánchez[3], como “un derecho real sobre ciertos usos de un predio (llamado predio sirviente), establecido a favor de otro predio (llamado predio dominante).

Al analizarse ambas definiciones se desprenden algunas consideraciones, las cuales, para su fácil comprensión, son de un necesario señalamiento.

·                    Las servidumbres, a diferencia de lo establecido en la antigua Roma, solo se establece entre predios, es decir, entre inmuebles.

·                    Presupone dos predios necesariamente.

·                    Los predios deben pertenecer a personas diferentes.

·                    La servidumbre es un derecho accesorio al predio, en tal sentido, se transmite con el mismo.

·                    Debe establecerse para “uso y utilidad” de un predio. Por tanto, debe haber un beneficio económico para el predio dominante. Esta característica es la que sirve de base para la definición legal colombiana, dispuesta en el artículo 879 del Código Civil colombiano[4], citado por Rojas González[5].

·                    Generalmente se establecen entre fundos vecinos, pero también es viable la existencia de servidumbres entre fundos que no lo sean.

El Código Civil Venezolano vigente, en el encabezado de su artículo 709 ofrece una definición de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En ese sentido, el señalado dispositivo técnico legal señala que “… consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público.”

El Código acentúa el aspecto pasivo de las servidumbres, es decir, define la figura como un gravamen, una carga que debe soportar un predio, conocido como sirviente, en beneficio de otro predio, nombrado dominante.

La carga que señala el aspecto pasivo de las servidumbres, esto es, la carga soportada por el predio sirviente, contrae las facultades de disposición del propietario de éste, quien debe tolerar ese gravamen sin realizar ninguna actividad que menoscabe los derechos generados para el predio dominante.

De igual manera, tal y como se mencionó en el análisis de las definiciones doctrinarias, el artículo en comento dispone la diferenciación entre los titulares de ambos predios relacionados por medio de este derecho, es decir, que pertenezcan a dueños distintos, noción que responde al decir romano nemine res sua servit, esto es, “no se puede constituir servidumbre sobre cosa propia”.

Características de las Servidumbres

·                    Es un derecho real sobre cosa ajena. Recae sobre una cosa que, necesariamente, presupone la pertenencia a distintos propietarios.

·                    Constituye un estado excepcional de la propiedad. Puesto que impone un gravamen sobre el predio; de esto se derivan tres aspectos:

o        Que las servidumbres nunca se presumen, debe probarse su constitución y existencia. (Art. 1920 C.C.V.)

o        Debe practicarse de una manera que no perjudique al predio sirviente. (Arts. 726 al 729 C.C.V.)

o        La extensión de la servidumbre debe favorecer al fundo sirviente, esto es en caso de conflicto de intereses. (Art. 734 C.C.V.)

·                    Son unilaterales. Ya que implican una imposición u obligación para el fundo sirviente y un derecho para el predio dominante.

·                    Constituye una relación funcional entre predios. No se entiende como una relación jurídica entre bienes, sino en función de esos bienes.

·                    Generalmente, son a título oneroso. Esto se debe a que limita la disposición del propietario del fundo sirviente, aunque pueden constituirse a título gratuito.

·                    Tiene a la perpetuidad. No es perpetuo el gravamen como tal, sino la vocación de servicio del predio sirviente que preste utilidad al predio beneficiario. Si la razón que justifica la servidumbre desaparece, ésta también deja de existir.

·                    Son indivisibles. No se pueden adquirir ni perder parcialmente.

·                    Es un derecho inseparable. Por ser inseparables de la propiedad del fundo o predio dominante, su propietario no podrá enajenar el fundo separado de la servidumbre ni la servidumbre separada del fundo.

·                    No es un derecho autónomo. Requiere la preexistencia del derecho de propiedad y nace por título separado. (Art. 709 C.C.V. único aparte).

Contenido de las Servidumbres

Si se observa detenidamente el encabezado del artículo 709 del Código Civil Venezolano, se tiene que la servidumbre “… consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público.”, esta última frase señala que no existen límites en cuanto a las atribuciones conferidas al predio beneficiario, el margen máximo de facultades viene dado por el orden público.

Esto hace suponer que las servidumbres, en palabras de Aguilar Gorrondona[6], son un tipo de derechos reales contemplados en la ley que les autoriza a tener cualquier contenido lícito.

Requisitos de Procedencia para las Servidumbres

·                    Inmueble por su naturaleza. La servidumbre es un derecho real inmobiliario, es decir, recaerá sobre un predio o fundo, excluyéndose totalmente los bienes muebles y, por supuesto, la concepción de las servidumbres personales que se conocían en el antiguo derecho romano.

·                    Existencia de dos bienes inmuebles. Para la existencia de la servidumbre deben existir, al menos, dos inmuebles, uno que se beneficia de este derecho llamado “predio dominante” y otro donde se establecerá el gravamen correspondiente que se conocerá como “predio sirviente”.

·                    Diferentes propietarios. Es necesaria la presencia de dos propietarios, o más, que sean diferentes, ya que no podrá constituirse servidumbre sobre un predio que le pertenezca a la misma persona, conforme al principio Nemine res sua servit, sobre el cual ya se hizo referencia a priori.

·                    Beneficio o utilidad. El gravamen o carga de servidumbre que se constituye sobre uno de los predios[7] debe tener como consecuencia el aumento de beneficios[8] para el predio dominante.

·                    Carga o gravamen. Consiste en admitir sobre la propiedad de un fundo la existencia de ciertos servicios a favor de la propiedad de otro.

Clasificación de las Servidumbres

1.            Según su Constitución

a.    Servidumbres Naturales: Son aquellas que se constituyen por la ubicación de los lugares sin que medie la mano del hombre. La más característica de esta modalidad es la Servidumbre de Aguas Pluviales, dispuesta en el artículo 647 del Código Civil, el cual dispone que “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, caen de los superiores, así como la tierra o piedras que arrastren en su curso…”

b.    Servidumbres Legales: Tienen su origen en la ley. Estas servidumbres se exigen por medio de un juicio cuando el propietario del fundo sirviente se niegue a constituirla a favor del predio dominante.

c.    Servidumbres Voluntarias o Convencionales: Son aquellas que se constituyen por voluntad de las partes, siempre que no atenten contra el orden público, la moral y las buenas costumbres.

2.            Según el Bien Afectado (Hoy han perdido su vigencia, pues proviene del derecho romano)

a.    Servidumbres Rústicas (Servitutes Praediorum Rusticorum): Aquellas que se constituían para provecho y comodidad de un objeto agrícola, con independencia de si está en la ciudad o en el campo.

b.    Servidumbres Urbanas (Servitutes Praediorum Urbanorum): Aquellas que se imponían para provecho o comodidad de un edificio o de una construcción, independientemente de su ubicación en la ciudad o en el campo.

3.            Según la Facultad que Concedan[9]

a.    Servidumbres Positivas: Son aquellas que le permiten al propietario del predio dominante hacer algo que no podrían hacer si no existiera la servidumbre.

b.    Servidumbres Negativas: Se impone al propietario del predio sirviente el impedimento de hacer algo que pudiera hacer de no existir la servidumbre.

4.            Por el modo de ejercicio[10], clasificación distinguida en el artículo 710 del Código Civil Venezolano, de acuerdo con lo planteado por Juan y Miren Garay[11], según sean usadas por el hombre o no necesiten ese uso.

a.    Servidumbres Continuas: Son aquéllas que se encuentran presentes y no necesitan del ejercicio ni la intervención del hombre.

b.    Servidumbres Descontinuas (sic): Aquéllas que necesitan de la actuación del hombre para ejercitarse.

5.            Por el modo de manifestarse[12], modalidades consagradas en el artículo 711 del Código Civil Venezolano las cuales atienden, como indican Juan y Miren Garay[13], a las señales visibles en los inmuebles que conforman la servidumbre.

a.    Servidumbres Aparentes: Son aquéllas cuyo ejercicio se manifiesta por la existencia de un signo exterior.

b.    Servidumbres No Aparentes: Son aquéllas que no requieren la existencia de signos externos.

Constitución de las Servidumbres

El artículo 720 del Código Civil Venezolano, en su encabezado, señala las tres formas de constitución de las servidumbres. En ese sentido, el mencionado artículo dispone que “Las servidumbres se establecen por títulos, por prescripción o por destinación del padre de familia.”

En este orden de ideas planteado, se sigue con el análisis de cada una de estas modalidades previstas en la legislación sustantiva civil, tomando como base la tesis desarrollada por Juan y Miren Garay[14].

1.            Por Título. Se establece una Servidumbre cuando los propietarios de los inmuebles pactan y suscriben un contrato por medio del cual el objeto principal o una cláusula accesoria constituye este derecho real.

2.            Por Prescripción[15]. Cuando no consta un contrato que contenga la manifestación de voluntad entre las partes, suple tal ausencia la presunción de que el derecho se ha venido ejercitando durante varios años.

3.            Por Destinación del Padre de Familia[16]. Así conocida por ser frecuente cuando el mismo propietario, dueño de uno o más inmuebles, los parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de un predio sobre otro.

Requisitos para la procedencia de la Servidumbre por destinación del padre de familia

·                    Existencia de, al menos, dos fundos actualmente divididos.

·                    Que hayan sido poseídos por el mismo propietario.

·                    Existencia de señales visibles correspondientes a una servidumbre a favor de uno de los fundos y a cargo del otro.

·                    El establecimiento de esas señales haya sido dado por el anterior propietario común.

Derechos y Deberes en materia de Servidumbres

1.            Derechos y Deberes del propietario del Predio Sirviente (Arts. 732 y 733 C.C.V.)

a.    No puede alterar, disminuir ni incomodar, en detrimento del predio dominante, el ejercicio de la servidumbre con que está gravado su fundo.

b.    En principio, está obligado, en virtud del título, a pagar todos los gastos necesarios para la conservación de la servidumbre, sin embargo, tiene el derecho de librarse de estos pagos mediante el abandono del predio sirviente al propietario del predio dominante.

c.    Tiene el derecho de modificar la servidumbre cuando su ejercicio se ha hecho oneroso o le impida la realización de trabajos, reparaciones o bienhechurías.

d.    Puede solicitar la extinción o cancelación de la servidumbre cuando se evidencie que no sea necesaria para el predio dominante.

2.            Derechos y Deberes del propietario del Predio Dominante (Arts. 726 al 729 C.C.V.)

a.    Tiene derecho a ejercer la servidumbre utilizando solo los medios necesarios para ellos.

b.    No puede abusar del derecho, extralimitándose en el uso de medios no necesarios o la realización de actos no contemplados en el título.

c.    No puede ejercer actividades que agraven la limitación del predio sirviente.

d.    Tiene el derecho de solicitar al titular del predio sirviente el cambio del lugar de la servidumbre, demostrando una mayor utilidad y que no produzca un daño al predio sirviente.

e.    Pagará todos los gastos que se realicen por las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre.

Modificación de las Servidumbres

·                    Por el convenio de los propietarios de los predios.

·                    Efectos del tiempo y la posesión.

·                    Cambio de cualquiera de los fundos que revistan una importancia que amerite la alteración del contenido de la servidumbre.

Extinción de las Servidumbres

·                    Por la consolidación o confusión en la misma persona de la cualidad de propietario de ambos predios (Art. 750 C.C.V.)

·                    Por prescripción extintiva, esto es, por el no uso durante 20 años (Art. 752 C.C.V.)

·                    Por la alteración de los fundos que imposibilite el ejercicio de la servidumbre (Art. 748 C.C.V.)

·                    Por la renuncia del propietario del predio dominante.

·                    Por el vencimiento del término o el cumplimiento de la condición resolutoria a los cuales estuviera sometida la servidumbre.

·                    Por la resolución del derecho del constituyente (Solo en caso de enfiteusis Art. 751 C.C.V.)

·                    Por abandono del predio sirviente.

·                    Por la voluntad entre los propietarios, bien a título gratuito o a título oneroso.

Protección de las Servidumbres

Por ser las Servidumbres derechos reales, cuenta con la protección a través de las Acciones Petitorias, es decir, la Acción Confesoria y la Acción Negatoria. De igual manera, por estar sometidas a un régimen posesorio, contará también por la protección interdictal, a través de las Acciones Posesorias.

·                    Acción Confesoria: Es aquélla ejercida por el poseedor o el titular del derecho real en cosa ajena contra el propietario que niega tal condición.

·                    Acción Negatoria: Es aquélla en la cual el actor alega que la cosa que afirma pertenecerle no está gravada por el derecho real en cosa ajena que el requerido alega tener sobre ella o que, incluso, ejerce.

·                    Acción Posesoria: Corresponde a los Interdictos de Amparo o de Despojo, siempre que se cumplan con los requisitos legales para su interposición ante la autoridad judicial correspondiente.

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[1] Cfr. Tema 19. El Derecho Real de Usufructo, p. 1.

[2] PIÑA VALLES, Ovelio. Bienes y Derechos Reales, Esquemas Prácticos. Caracas, 2011, p. 161

[3] SÁNCHEZ BRITO, Eloísa. Derecho Civil Bienes. Valencia, Venezuela, 2012, p. 211

[4] Artículo 879 del Código Civil colombiano: “Servidumbre predial o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.”

[5] ROJAS GONZÁLEZ, Germán. Manual de Derecho Civil. 2001, Bogotá, p. 187

[6] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 444

[7] En este caso nos referimos al predio sirviente.

[8] Beneficios que vienen dados por el mejoramiento de la explotación, la obtención de comodidad, entre otras.

[9] Se desprenden del artículo 709 del Código Civil Venezolano, artículo que, a su vez, consagra la definición legal de las Servidumbres.

[10] Contenidas en el artículo 710 del Código Civil Venezolano.
“Las servidumbres son continuas o descontinuas (sic).
Son continuas aquéllas cuyo ejercicio es o puede ser continuo, sin que haya necesidad del hecho actual del hombre para tal ejercicio; tales son los acueductos, los desagües de los techos, las vistas y otras semejantes.
Son descontinuas (sic) las que tienen necesidad del hecho actual del hombre para su ejercicio; tales son las de paso, las de tomar aguas, las de pasto, y otras semejantes.”

[11] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Código Civil Comentado (Volumen II), 2012, Caracas, p. 70.

[12] Artículo 711 del Código Civil Venezolano.
“Las servidumbres son aparentes o no aparentes.
Son aparentes las que se muestran por señales visibles, como una puerta, una ventana, un acueducto.
Son no aparentes aquéllas cuya existencia no se indica por ninguna señal visible, como la de no edificar en un predio o no edificar sino hasta una altura determinada.”

[13] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Obra citada, p. 71.

[14] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Obra citada, p. 73.

[15] Art. 720 C.C.V. Único aparte: “La posesión útil para la prescripción en las servidumbres continuas aparentes y descontinuas (sic) aparentes, se contará desde el día en que el dueño del predio dominante haya comenzado a ejercerlas sobre el predio sirviente. Respecto a las servidumbre continuas no aparentes o descontinuas (sic) no aparentes, la posesión útil para la prescripción se contará desde el día en que el propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del predio sirviente su pretensión sobre ellas.”

[16] Art. 721 C.C.V.: “La destinación del padre de familia procede solamente respecto de las servidumbres aparentes, continuas o descontinuas (sic) y cuando consta, por cualquier género de prueba, que dos fundos actualmente divididos han sido poseídos por el mismo propietario, y que éste ha puesto o dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre.”