Derecho
Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Unidad III
Tema N° 16
LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
(Resumen y anotaciones de los libros de Florencia Márquez de Krupij y Cruz Omayda Carrillo; José Luis Aguilar Gorrondona; Gert Kummerov)
(Resumen y anotaciones de los libros de Florencia Márquez de Krupij y Cruz Omayda Carrillo; José Luis Aguilar Gorrondona; Gert Kummerov)
Preliminares.
Ordenamiento Normativo vigente
Según registros venezolanos,
la primera venta de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal la
realizó el Banco Obrero en el año 1937, aplicando por analogía los artículos
683 y 684 del Código Civil vigente para ese momento, que era el de 1922, ya
que, lógicamente, no existían normas especiales que regularan la materia.[1]
Con la reforma de 1942, el
Código Civil incluyó en su cuerpo normativo la Propiedad Horizontal en los
artículos 697 y 698, los cuales contenían el mismo texto de los señalados en el
Código precedente, es decir, el de 1922.
En los años posteriores, los
efectos de la II Guerra Mundial hicieron de Venezuela un destino saludable para
los extranjeros, masificando, de esa manera, la población y debiendo
construirse más edificios para la solución habitacional de los ciudadanos y
residentes venezolanos.
Dicha situación permitió un
análisis exhaustivo de las relaciones de los propietarios de los diferentes
apartamentos que conformaban los edificios y se elaboró un proyecto de ley que
fue promulgada en el año 1957 con el nombre de “Ley de Propiedad de
Apartamentos”.
Dicha ley sentó las bases
para regular un nuevo régimen inmobiliario, sin embargo, dejó por fuera la
consagración la protección total de los intereses de los adquirentes, por lo
que fue necesario hacer una reforma, impulsada por la Junta de Gobierno en el
año 1958, ya conocida como “Ley de Propiedad Horizontal”.
20 años de vigencia tuvo
esta Ley, cuando en 1976, nuevamente, se preparó un anteproyecto de ley con el
objeto de brindar, definitivamente, a los compradores la protección y seguridad
jurídica frente a los abusos cometidos frecuentemente. Dicho anteproyecto fue
estudiado en el Congreso bicameral y sancionado en el año 1978.
Durante el mandato
presidencial de Herrera Campins se reformó parcialmente en el año 1983, en la
que solo se simplificó el trámite de permisología para la construcción, que
constituía el inconveniente para las empresas constructoras en años anteriores.
Esta reforma entró en vigencia el 18 de agosto de 1983 y es la que, en la
actualidad, permanece vigente y regula todo lo concerniente a la Propiedad
Horizontal en Venezuela.
Definición
de la Propiedad Horizontal
Conforme a la tesis de
Márquez y Carrillo[2],
la propiedad horizontal es el dominio sobre una porción determinada como piso,
departamento o apartamento de un edificio y el derecho de condominio sobre las
áreas y cosas comunes, con las limitaciones que establezcan las leyes.
De esta definición se destacan
la propiedad plena y exclusiva sobre el apartamento o local que conforma el
edificio y la comunidad existente en lo referente a las áreas comunes que
constituyen el condominio.
Derechos y
obligaciones de los propietarios[3]
a. Derechos
sobre las partes comunes: Por el
hecho de ser titulares exclusivos del local o apartamento que conforma el
edificio, tienen derecho a servirse del porcentaje del área común que determine
el documento constitutivo del condominio.
Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas
comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables
de ellas y se considerarán comprometidos en cualquiera de los actos a que se
refiere el artículo 2°.
Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el
artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de
actos entre vivos o por causa de muerte. En el caso enajenación de un
apartamento o local los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán
derecho de preferencia.
b. Derechos
sobre las partes privativas: Cada
propietario es el dueño exclusivo del apartamento o del local que conforma el
condominio, es decir, tiene plenos derechos sobre los mismos y, por tanto, el
uso, goce y disposición sobre su propiedad.
Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el
artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de
actos entre vivos o por causa de muerte. En el caso enajenación de un
apartamento o local los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán
derecho de preferencia.
Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local
estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de
otros propietarios incluidos en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio
apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen
a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
el de las personas por quienes deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del
edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general, acodadas por el setenta y
cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el
artículo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños
y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines
previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento a local conforme a la
finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas,
comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna
otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le
hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos
que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o
afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la
moral o las buenas costumbres.
c. Obligaciones
de los propietarios: Se establecen
obligaciones a los propietarios en razón a las cosas comunes. De acuerdo con
Gert Kummerov[4],
las obligaciones que la ley especial establece para los propietarios son los
siguientes:
i. Gastos comunes: Corresponde al concurso de aporte de cada uno de
los propietarios para los gastos comunes del edificio.
ii. Determinación
de los gastos comunes: La ley
especial establece cuáles son esos gastos comunes y cómo deben ser pagados por
los propietarios, sin que puedan interpretarse otros diferentes.
Articulo
11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a
parte de los ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración,
conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el
setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el
documento de condominio.
Artículo
12. Los propietarios de apartamentos o locales
deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los
casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan
sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán
por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de
tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a
estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes
comunes a tocos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá
hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá
efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación
correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde
conste el abandono.
iii. Transmisión
del deber de contribuir con los gastos comunes: Al momento de enajenarse uno de los apartamentos
o locales, los gastos comunes son inherentes a los mismos, por lo que serán
asumidos por el nuevo adquirente, bien sea por actos entre vivos o por sucesión
mortis causa.
Esto
significa que los gastos comunes son obligaciones accesorias al derecho
principal, por lo que deben transmitirse con la misma transmisión del inmueble
enajenado.
Artículo
13. La obligación del propietario de un apartamento o local por
gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun
respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el
derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón
del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este
artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario
que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Sin
embargo, el adquirente puede exigir el reembolso al enajenante de todo lo que
hubiera pagado por la mora incurrida por éste antes de la enajenación del
inmueble.
iv. Liberación
del deber de contribuir: Como
consecuencia del abandono voluntario del inmueble, el propietario que ha optado
por ese mecanismo se libera de la obligación de contribuir con los gastos
comunes.
Artículo
12. (…)El propietario que abandone su apartamento
deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no
tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación
correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde
conste el abandono.
v. Mejoras: Rige la materia de mejoras vista en el tema
referente a gastos y está contemplado en el artículo 10 en los siguientes
términos: “Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar
actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el
consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el
permiso correspondiente de las autoridades competentes.”
vi. Exigibilidad
de las contribuciones: Las
contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador
del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda
aportar a otro propietario. Para el afecto de estos cobros, harán fe contra el
propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas
en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el
administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes
que exige la ley especial. (Art. 14 LPH).
Constitución del Condominio
Antes de
procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de
un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por
documento protocolizado en la correspondiente oficina de Registro Público, su
voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.
Este
documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de
adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de
las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a
cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la
indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al
edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras
partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo
con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas
comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del
inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra
circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el
registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926[5] del Código Civil. (Art. 26
LPH).
Se
acompañara el documento a que se refiere el artículo 26 de la Ley especial, a
fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos
arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los
de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones
esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los
planos a que se refiere le ley deberán ser previamente conformados por el
proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien
hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican
las áreas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de
acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se
acompañara de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y
versará sobre las siguientes materias:
1.
Atribuciones de
la Junta de Condominios y del Administrador;
2.
Garantía que
debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3.
Normas de
conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de
las privativas de cada apartamento;
4.
Instalación en
el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios
que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del
inmueble;
5.
Normas para el
mejor funcionamiento del régimen.
Enajenación de apartamentos
No podrá
realizarse venta alguna sobre un apartamento o local si no se cumplen las
formalidades relativas a los planos explicativos y documentos de condominio que
se señalaron previamente.
Además,
juntos con las características propias del inmueble, así como sus linderos,
deben mencionarse los datos correspondientes al documento de condominio, sus
porcentajes y valor atribuido al inmueble objeto de enajenación.[6]
Administración del Condominio
Tal y como
lo sugiere Aguilar Gorrondona[7], la administración gira en
torno al pacto entre los propietarios y las decisiones tomadas por la Junta de
Condominio y su Administrador, con la salvedad de que pueda tomar decisiones un
solo propietario, esto en caso del régimen de gastos comunes que se analizó
previamente.
La
administración de los inmuebles a los que se refiere la ley especial corresponderá
a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al
Administrador (Art. 18 LPH).
Dicha Junta
de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios, por lo menos, y
tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada
por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes tendrán una duración de un
año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos.
De su seno
se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de
sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco
por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley.
La Junta de
Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre
vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento y, en
todo caso tendrá las siguientes:
1.
Convocar en caso
de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
2.
Proponer a la
Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
3.
Ejercer las
funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no
hubiere procedido a designarlo;
4.
Velar por el uso
que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
5.
Velar por el
correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Del mismo modo, la Asamblea
de Copropietarios, designará al Administrador, a quien le corresponderá (Arts.
19 y 20 LPH):
a)
Cuidar y vigilar
las cosas comunes;
b)
Realizar o hacer
realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las
reparaciones menores de las cosas comunes;
c)
Cumplir y velar
por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su
reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d)
Recaudar de los
propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y
si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones
de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado
supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino
diferente u ordenar su distribución;
e)
Ejercer en
juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo
establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el
Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f)
Llevar la
contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la
disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos;
1.
Llevar los
libros de:
a)
Asamblea de
Propietarios,
b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros
deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya
jurisdicción se encuentre el inmueble.
d) Presentar el informe y cuenta anual de su
gestión.
Extinción del Condominio
El régimen
de propiedad horizontal y, por tanto, su Condominio pueden cesar por las
siguientes causas:
1.
Por destrucción
total del edificio.
2.
Por la
destrucción de, al menos, las tres cuartas partes del edificio.
3.
Por ruina del
edificio en las proporciones señaladas por el artículo 16 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Artículo
16. - En caso de destrucción total del edificio o de
una porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su
valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas
comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier
propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de
propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del
inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la
parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de
realizar la división del mismo inmueble.
Artículo
17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del
edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los
propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si
ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como
comunes.
4.
Por decisión
unánime de sus propietarios.
[1] Cfr. MÁRQUEZ DE KRUPIJ, Florencia y CARRILLO L. Cruz Omayda. Lecciones
de Derecho Civil II (Segunda Parte). Mérida, Venezuela, 1991, p. 124.
[3] Los artículos
que se citarán en el presente apartado corresponden a la Ley de Propiedad
Horizontal vigente en la República Bolivariana de Venezuela.
[5] Artículo 1.926.- Cuando se
registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se
extinga, se ceda o traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá
en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho, o hecho
constar el acto, una nota marginal en la cual se expresen dichas
circunstancias, y la fecha y
la Oficina en que se ha efectuado el registro.
Si este instrumento se halla
en una Oficina o en un despacho distintos de aquel donde se registre el
instrumento de renuncia, rescisión, resolución, cesión, traspaso o
modificación, el Registrador de este último, a solicitud de cualquiera de los
interesados, dirigirá un oficio al Registrador de la otra jurisdicción con
inserción del instrumento registrado para que se ponga en el instrumento
correspondiente la nota marginal de que se trata en este artículo, y para que
lo inserte en el respectivo protocolo. Este oficio se conservará en el
respectivo cuaderno de comprobantes.
[7] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales.
Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 355.
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