lunes, 8 de abril de 2019

Tema N° 16. LA PROPIEDAD HORIZONTAL


Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento

Unidad III

Tema N° 16
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
(Resumen y anotaciones de los libros de Florencia Márquez de Krupij y Cruz Omayda Carrillo; José Luis Aguilar Gorrondona; Gert Kummerov)

Preliminares. Ordenamiento Normativo vigente

Según registros venezolanos, la primera venta de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal la realizó el Banco Obrero en el año 1937, aplicando por analogía los artículos 683 y 684 del Código Civil vigente para ese momento, que era el de 1922, ya que, lógicamente, no existían normas especiales que regularan la materia.[1]

Con la reforma de 1942, el Código Civil incluyó en su cuerpo normativo la Propiedad Horizontal en los artículos 697 y 698, los cuales contenían el mismo texto de los señalados en el Código precedente, es decir, el de 1922.

En los años posteriores, los efectos de la II Guerra Mundial hicieron de Venezuela un destino saludable para los extranjeros, masificando, de esa manera, la población y debiendo construirse más edificios para la solución habitacional de los ciudadanos y residentes venezolanos.

Dicha situación permitió un análisis exhaustivo de las relaciones de los propietarios de los diferentes apartamentos que conformaban los edificios y se elaboró un proyecto de ley que fue promulgada en el año 1957 con el nombre de “Ley de Propiedad de Apartamentos”.

Dicha ley sentó las bases para regular un nuevo régimen inmobiliario, sin embargo, dejó por fuera la consagración la protección total de los intereses de los adquirentes, por lo que fue necesario hacer una reforma, impulsada por la Junta de Gobierno en el año 1958, ya conocida como “Ley de Propiedad Horizontal”.

20 años de vigencia tuvo esta Ley, cuando en 1976, nuevamente, se preparó un anteproyecto de ley con el objeto de brindar, definitivamente, a los compradores la protección y seguridad jurídica frente a los abusos cometidos frecuentemente. Dicho anteproyecto fue estudiado en el Congreso bicameral y sancionado en el año 1978.

Durante el mandato presidencial de Herrera Campins se reformó parcialmente en el año 1983, en la que solo se simplificó el trámite de permisología para la construcción, que constituía el inconveniente para las empresas constructoras en años anteriores. Esta reforma entró en vigencia el 18 de agosto de 1983 y es la que, en la actualidad, permanece vigente y regula todo lo concerniente a la Propiedad Horizontal en Venezuela.

Definición de la Propiedad Horizontal

Conforme a la tesis de Márquez y Carrillo[2], la propiedad horizontal es el dominio sobre una porción determinada como piso, departamento o apartamento de un edificio y el derecho de condominio sobre las áreas y cosas comunes, con las limitaciones que establezcan las leyes.

De esta definición se destacan la propiedad plena y exclusiva sobre el apartamento o local que conforma el edificio y la comunidad existente en lo referente a las áreas comunes que constituyen el condominio.

Derechos y obligaciones de los propietarios[3]

a.  Derechos sobre las partes comunes: Por el hecho de ser titulares exclusivos del local o apartamento que conforma el edificio, tienen derecho a servirse del porcentaje del área común que determine el documento constitutivo del condominio.

Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprometidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de preferencia.

b.  Derechos sobre las partes privativas: Cada propietario es el dueño exclusivo del apartamento o del local que conforma el condominio, es decir, tiene plenos derechos sobre los mismos y, por tanto, el uso, goce y disposición sobre su propiedad.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de preferencia.

Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidos en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acodadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento a local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

c.  Obligaciones de los propietarios: Se establecen obligaciones a los propietarios en razón a las cosas comunes. De acuerdo con Gert Kummerov[4], las obligaciones que la ley especial establece para los propietarios son los siguientes:

i.  Gastos comunes: Corresponde al concurso de aporte de cada uno de los propietarios para los gastos comunes del edificio.

ii.   Determinación de los gastos comunes: La ley especial establece cuáles son esos gastos comunes y cómo deben ser pagados por los propietarios, sin que puedan interpretarse otros diferentes.

Articulo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de los ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a tocos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

iii. Transmisión del deber de contribuir con los gastos comunes: Al momento de enajenarse uno de los apartamentos o locales, los gastos comunes son inherentes a los mismos, por lo que serán asumidos por el nuevo adquirente, bien sea por actos entre vivos o por sucesión mortis causa.

Esto significa que los gastos comunes son obligaciones accesorias al derecho principal, por lo que deben transmitirse con la misma transmisión del inmueble enajenado.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Sin embargo, el adquirente puede exigir el reembolso al enajenante de todo lo que hubiera pagado por la mora incurrida por éste antes de la enajenación del inmueble.

iv. Liberación del deber de contribuir: Como consecuencia del abandono voluntario del inmueble, el propietario que ha optado por ese mecanismo se libera de la obligación de contribuir con los gastos comunes.

Artículo 12. (…)El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

v.  Mejoras: Rige la materia de mejoras vista en el tema referente a gastos y está contemplado en el artículo 10 en los siguientes términos: “Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.”

vi. Exigibilidad de las contribuciones: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el afecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la ley especial. (Art. 14 LPH).

Constitución del Condominio

Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente oficina de Registro Público, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926[5] del Código Civil. (Art. 26 LPH).

Se acompañara el documento a que se refiere el artículo 26 de la Ley especial, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere le ley deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañara de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1.               Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2.               Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;

3.               Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4.               Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5.               Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Enajenación de apartamentos

No podrá realizarse venta alguna sobre un apartamento o local si no se cumplen las formalidades relativas a los planos explicativos y documentos de condominio que se señalaron previamente.

Además, juntos con las características propias del inmueble, así como sus linderos, deben mencionarse los datos correspondientes al documento de condominio, sus porcentajes y valor atribuido al inmueble objeto de enajenación.[6]

Administración del Condominio

Tal y como lo sugiere Aguilar Gorrondona[7], la administración gira en torno al pacto entre los propietarios y las decisiones tomadas por la Junta de Condominio y su Administrador, con la salvedad de que pueda tomar decisiones un solo propietario, esto en caso del régimen de gastos comunes que se analizó previamente.

La administración de los inmuebles a los que se refiere la ley especial corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador (Art. 18 LPH).

Dicha Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios, por lo menos, y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes tendrán una duración de un año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos.

De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento y, en todo caso tendrá las siguientes:

1.               Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

2.               Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

3.               Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

4.               Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

5.               Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Del mismo modo, la Asamblea de Copropietarios, designará al Administrador, a quien le corresponderá (Arts. 19 y 20 LPH):

a)    Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b)    Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c)    Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d)    Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e)    Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f)     Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

1.               Llevar los libros de:

a)           Asamblea de Propietarios,

b) Actas de la Junta de Condominio,

c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

d) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Extinción del Condominio

El régimen de propiedad horizontal y, por tanto, su Condominio pueden cesar por las siguientes causas:

1.               Por destrucción total del edificio.

2.               Por la destrucción de, al menos, las tres cuartas partes del edificio.

3.               Por ruina del edificio en las proporciones señaladas por el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 16. - En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.

Artículo 17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.

4.  Por decisión unánime de sus propietarios.


[1] Cfr. MÁRQUEZ DE KRUPIJ, Florencia y CARRILLO L. Cruz Omayda. Lecciones de Derecho Civil II (Segunda Parte). Mérida, Venezuela, 1991, p. 124.
[2] MÁRQUEZ DE KRUPIJ, Florencia y CARRILLO L. Cruz Omayda. Obra citada, p. 128.
[3] Los artículos que se citarán en el presente apartado corresponden a la Ley de Propiedad Horizontal vigente en la República Bolivariana de Venezuela.
[4] KUMMEROV, Gert. Bienes y Derechos Reales. 5ª ed. Caracas, 2002, p. 430.
[5] Artículo 1.926.- Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresen dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro.
Si este instrumento se halla en una Oficina o en un despacho distintos de aquel donde se registre el instrumento de renuncia, rescisión, resolución, cesión, traspaso o modificación, el Registrador de este último, a solicitud de cualquiera de los interesados, dirigirá un oficio al Registrador de la otra jurisdicción con inserción del instrumento registrado para que se ponga en el instrumento correspondiente la nota marginal de que se trata en este artículo, y para que lo inserte en el respectivo protocolo. Este oficio se conservará en el respectivo cuaderno de comprobantes.
[6] KUMMEROV, Gert. Obra citada, p. 436.
[7] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 355.

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