Derecho
Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Unidad III
Tema N° 15
MODALIDADES
DE LA PROPIEDAD EN RAZÓN DEL SUJETO
(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Gert Kummerov; Eloísa Sánchez Brito)
(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Gert Kummerov; Eloísa Sánchez Brito)
La Comunidad
La aplicación sistemática de
los conceptos ya analizados en el desarrollo de este capítulo trae consigo el
surgimiento de la comunidad, esto en razón de una pluralidad de sujetos que
figuran como propietarios de un bien o de un derecho real y no de una sola
persona que sea el propietario exclusivo, lo que significa la existencia de una
cotitularidad de derechos.
Esto trae consigo que dicha
pluralidad de sujetos tenga, para cada uno de ellos, derechos y obligaciones,
en la misma proporción, sobre el bien o el derecho real de que se trate la
comunidad.[1]
En ese sentido, se tiene que
hay comunidad cuando en una relación jurídica sobre un mismo objeto existen
varios sujetos, esto es, la presencia simultánea de varios titulares de un
mismo derecho y sobre una misma cosa.
Es necesario advertir que
para que exista la comunidad, también conocida como copropiedad, condueños,
condominio, copartícipes o comunidad múltiple, debe ser sobre todo el bien que
pertenezca, por igual, a todos los que formen parte de esa comunidad, puesto
que de resultar que cada titular solo es propietario de una parte del bien, la
figura no se configura.[2]
Resumiendo lo antes dicho y,
además, tomando como base la tesis de Eloísa Sánchez[3], se puede entender que la
comunidad es el derecho real de propiedad a través del cual varias personas
ejercen plenos poderes sobre un bien – mueble o inmueble – y que, a su vez, son
titulares de derecho sobre una porción indivisa.
Naturaleza Jurídica
de la Comunidad
Existen dos posiciones doctrinarias
al respecto:
a.
La doctrina romanística (condominium iuirs romani) o Teoría de las partes intelectuales de
la cosa común: Esta posición
doctrinaria se divide, a su vez en dos criterios.
·
El criterio
tradicional sostiene que la comunidad no se establece directamente sobre la
cosa, sino sobre una participación o cuota de la misma, por lo que debe
entenderse la cosa como dividida en partes iguales, partes que se atribuyen a
cada uno de los comuneros. Esta es la teoría tomada por el legislador venezolano
para la consagración normativa de la comunidad.
·
De otra parte, la
posición moderna plantea que esta propiedad múltiple es el ejercicio de poderes
plenos de cada uno de los comuneros sobre la totalidad de la cosa, pero que
limita en su ejercicio la existencia de los derechos los otros copropietarios.
b.
La doctrina germánica (condominiun in ris germani): Los
doctrinarios germánicos parten del hecho de que la comunidad no es el concurso
de los derechos de una pluralidad de sujetos sobre un bien, sino la propiedad
de un grupo social, de una personalidad diferente a la de cada uno de los
propietarios.
Régimen Jurídico de
la Comunidad
La comunidad, por regla
general, se constituye por la voluntad de los comuneros, sin embargo, le ley
suple las disposiciones no contempladas, de acuerdo con lo señalado por el
artículo 759 del Código Civil, el cual señala que “La comunidad de bienes se
regirá por las disposiciones del presente Título, a falta de pacto entre los
comuneros o de disposiciones especiales.”
Esto hace pensar que el
pacto entre los comuneros prevalecerá por encima de las demás normas referidas
a la comunidad, salvo que sean de orden público.
Dentro de este régimen el
Código Civil Venezolano contempla derechos y obligaciones para los comuneros y
para terceros interesados, los cuales se analizarán por separado de la
siguiente manera:
1.
Derechos de los Comuneros
a.
Facultad de usar las cosas comunes: Artículo 761.- Cada comunero puede servirse de las cosas
comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por
el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de
modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.
No se requiere, en
principio, de la colaboración de los demás comuneros para poder disfrutar de la
cosa que le pertenece en comunidad, ya que cada copropietario tiene plenos
poderes sobre la porción que le corresponda.
b.
Derecho de disfrute las cosas comunes: El segundo párrafo del artículo 760 dispone que “El
concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la
comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.” Esto significa que cada
comunero tiene derecho al disfrute de la cosa en común, entendido también ese
disfrute como la obtención de los beneficios y productos que de la cosa común
se deriven.
c.
Derecho a la disposición de la cuota parte que le
corresponda: Artículo 765.- “Cada
comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos
correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun
sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos
personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni
arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la
hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.”
d.
Derecho a reivindicar la cosa común: Por aplicación analógica del artículo 548 del Código
Civil, los comuneros podrán reivindicar la cosa común de manos de cualquier
poseedor o detentador.
e.
Derecho a usucapir la cosa común en posesión: De la misma manera, existiendo una coposesión legítima o
una coposesión de buena fe, transcurrido el tiempo señalado por la ley, lapso
que fue señalado en el tema precedente, los coposeedores tienen derecho a
adquirir el bien común por la vía de la usucapión.
2.
Obligaciones de los Comuneros
a.
Deber de correr con los gastos necesarios e inherentes a
la administración de las cosas comunes: El
principio general parte del segundo párrafo del artículo 760, el cual señala el
aprovechamiento común de las ventajas y el concurso de las cargas en proporción
a la cuota o participación de cada comunero.
De igual manera, el artículo
762 dispone que cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que
contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la
cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el
abandono de su derecho en la cosa común. Corresponde entonces este apartado un
derecho y un deber recíproco entre los comuneros, para poder cubrir esos gastos
necesarios inherentes a la conservación de la cosa.
Esos gastos necesarios serán
pagados en proporción a la participación que corresponda a cada comunero, por
lo que solo en esa medida se realizará el concurso de las cargas comunes.
Sin embargo, menester es
destacar que cuando se refiere a gastos necesarios para la conservación del
bien común, un solo comunero puede pagar el costo de la reparación, quedando
facultado para exigir el reembolso a los demás comuneros, sin que haya sido
necesaria una autorización previa de éstos.
b.
Concurso de gastos útiles: Así como todos los comuneros tienen derechos y
obligaciones recíprocas, en caso de mejoras e innovaciones, los artículo 763 y
764 del Código Civil prohíben que se hagan las mismas sin la autorización o
consentimiento de los comuneros, aún cuando dichos gastos reporten ganancias
para los mismos.
Artículo 763.- Ninguno de los
comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común, aunque reporte a todos
ventaja, si los demás no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artículo
siguiente.
Artículo 764.- Para la
administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la
partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun
para la minoría de parecer contrario.
No
hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de
la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si
no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente
perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas
oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.
3.
Derechos
de los Terceros
a.
Derecho de los acreedores a oponerse a la división de la
comunidad: “Artículo 766.- Los acreedores
de un comunero pueden oponerse a que se proceda a la división sin su
intervención, y pueden intervenir a su costa; pero no pueden impugnar una
división consumada, excepto en caso de fraude o de que dicha división se haya
efectuado a pesar de formal oposición, y salvo siempre a ellos el ejercicio de
los derechos de su deudor.”
Todos aquellos terceros
interesados que posean alguna acreencia sobre el bien o la comunidad que vaya a
ser liquidada podrán intervenir y solicitar su incorporación mientras no se
haya efectuado la partición de la misma para hacer valer su acreencia. Sin
embargo, una vez partida la comunidad solo podrán impugnar la partición cuando
se haya verificado fraude y cuando, a pesar de su oposición previa, se haya
realizado la partición.[4]
Clasificación de la
Comunidad
1.
Según el título que las origina
a.
Comunidades Voluntarias: Se constituyen con la manifestación de voluntad de dos o
más personas, las cuales acuerdan en conformar una comunidad sobre un
determinado bien.
b.
Comunidades Incidentales: Derivan de una voluntad diferentes a la de sus
integrantes, es decir, surgen de un mandato legal como es el caso de las
sucesiones ab-intestato o por un caso
fortuito.
2.
Según la divisibilidad de la cosa común
a.
Comunidades Ordinarias:
Son las comunidades susceptibles de disolución de la cosa común, como en el
caso de la partición de herencias o la liquidación de la comunidad conyugal.
b.
Comunidades Forzosas:
La naturaleza de la comunidad no permite división alguna, debido a la sustancia
de la cosa o de su función natural.
3.
Otros tipos de comunidad
a.
Comunidad Originaria: Supone
el nacimiento de un derecho a varios propietarios, es decir, la usucapión de un
bien en coposesión.
b.
Comunidad Derivativa:
Su nacimiento opera por un acto entre vivos o por efectos mortis causa. Esto significa que se configura una transmisión del
derecho de propiedad de un titular a varias personas diferentes de aquél.
c.
Comunidad Convencional:
En nada difiere de la comunidad voluntaria, pues opera en virtud de un pacto
entre las partes.
Comunidad de Bienes
entre Concubinos
En el Código Civil
Venezolano se establece una presunción iuris
tantum sobre los bienes que pertenecen a las personas que, sin ser esposos,
sostienen una relación de pareja, es decir, una unión estable de hecho o
concubinato. Esta presunción se encuentra consagrada en el artículo 767 del
sustantivo civil, el cual está redactado en los siguientes términos:
Artículo 767.- Se presume la
comunidad, salvo prueba en contrario, en aquellos casos de unión no matrimonial,
cuando la mujer o el hombre en su caso, demuestre que ha vivido permanentemente
en tal estado aunque los bienes cuya comunidad se quiere establecer aparezcan a
nombre de uno solo de ellos. Tal presunción sólo surte efectos legales entre
ellos dos y entre sus respectivos herederos y también entre uno de ellos y los
herederos del otro. Lo dispuesto en este artículo no se aplica si uno de ellos
está casado.
Esta norma, concordante con
el artículo 77 de la Constitución Nacional, puesto que en la segunda
disposición del referido artículo se consagra que “Las uniones estables de hecho entre un hombre y
una mujer que cumplan los requisitos establecidos en la ley producirán los
mismos efectos que el matrimonio.”
Para que proceda la
comunidad concubinaria, en palabras de Kummerov[5], deben concurrir los
siguientes requisitos:
·
Existencia de
una unión estable de hecho.
·
Convivencia
permanente entre un hombre y una mujer en dicha unión.
·
Formación de una
masa patrimonial en el curso de la unión estable de hecho.
Extinción
de la Comunidad
·
Por la renuncia
de los comuneros a su participación, subsistiendo un solo titular del derecho
de propiedad sobre el bien o derecho real objeto de la comunidad.
·
Por la
prescripción de la cuota perteneciente a los otros comuneros.
·
Por la
adquisición derivativa de las cuotas de participación de los demás comuneros.
·
Por la
transmisión total de la comunidad a una sola persona ajena a la misma.
·
Por la partición
o liquidación de la cosa común. Esta forma de extinción se dispone en el
artículo 768 del Código Civil, estableciendo que ningún comunero está obligado
a permanecer en comunidad, salvo pacto contrario y los casos especiales
señalados en las leyes.
Copropiedad
con Indivisión Forzosa
El Código Civil Venezolano,
en su artículo 768, tal y como se mencionó ut
supra, no obliga a nadie a permanecer en comunidad, permitiéndoles
solicitar la partición de la misma, sin embargo, el mismo dispositivo técnico
legal establece una excepción a la regla, excepción que señala que es válido el
pacto de que se deba permanecer en comunidad por un tiempo determinado, no
mayor de cinco años. Este tiempo, asimismo, podrá ser reducido por el Juez
competente y ordenar la división de la cosa común cuando lo exijan graves y
urgentes circunstancias.
[1] Artículo 760.- La parte de
los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra
cosa.
El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas
como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.
[2] Cfr. AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales.
Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 287.
¡Saludos! ¿Cuales son los caracteres de la comunidad?
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