Derecho
Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Unidad III
Tema N° 17
LIMITACIONES
GENERALES A LA PROPIEDAD
(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Eloísa Sánchez Brito; Rafael Badell Madrid)
(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Eloísa Sánchez Brito; Rafael Badell Madrid)
Preliminares
Conforme al
planteamiento de Rafael Badell[1], la propiedad, en tanto derecho garantizado por la Constitución,
sólo puede ser objeto de restricciones, limitaciones o sujeta a las
contribuciones que establezca ley, con fines de utilidad pública o de interés
general.
Dentro de las
limitaciones a las que estaba sujeto el derecho de propiedad en razón de su
función social, el Constituyente instituyó la expropiación por causa de
utilidad pública o social, hoy presente en el artículo 115 de la Constitución,
cuyo contexto es el siguiente: "Sólo por causa de utilidad pública o
interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa
indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de
bienes".
Empero, además de
ésta típica y principal limitación a la propiedad, coexisten otras limitaciones
que restringen el pleno ejercicio de éste derecho, entre las que se ubican, las
limitaciones derivadas de la planificación y el urbanismo, las servidumbres
administrativas, las contribuciones por plusvalía o mejoras, la confiscación,
el decomiso y la requisa.
Concepto
A diferencia de las
limitaciones de las servidumbres, son inmanentes a la propiedad predial tanto
en su aspecto activo como pasivo, por ello:
a.
No surgen
separadamente del derecho de propiedad sobre el predio de que se trate, ni
tiene un titulo de adquisición diferente a éste.
b.
No crean derechos ni
deberes autónomos sino que, desde el punto de vista activo, forman parte de las
atribuciones que comprenden la propiedad y desde el punto de vista pasivo, son
uno de los deberes inseparables al dominio.
c.
Las atribuciones
correspondientes a las limitaciones no se extinguen por la falta de uso,
precisamente porque no constituyen un derecho extraño al de la propiedad y, ésta,
no se extingue por el no uso.
Las limitaciones de
referencia nacen automáticamente tan pronto se comprueben los respectivos supuestos
legales sin que deba desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa,
ni mucho menos pedir la intervención de la autoridad judicial competente, es
decir, nacen de pleno derecho.
Las limitaciones en
estudio establecen relaciones entre particulares y no frente al Estado, aunque
puede existir un control estatal para garantizar esos intereses privados.
En todo caso, deben
entenderse como restricciones al ejercicio normal del derecho
de propiedad.
Clasificación
El título III del libro II del Código
Civil denomina las limitaciones de la propiedad el cual se encuentra dividido
en dos capítulos, tratándose el primero del usufructo, uso, de la habitación y
del hogar; y el segundo de las limitaciones legales de la propiedad predial.
El ordenamiento jurídico venezolano
consagra 2 tipos de limitaciones, las de utilidad pública y las de utilidad
privada.
Las primeras son aquellas en las cuales
el Estado, como sujeto determinado de la relación, ejecuta una expropiación u
embargo sobre el bien de una persona natural o jurídica privada por causa de
utilidad pública o social, teniendo este el derecho de ser indemnizado,
íntegramente por el valor de bien expropiado o embargado.[2]
Limitaciones en interés público. Naturaleza Jurídica
Las limitaciones de
que se trata este tema se puntualizan por el interés que tutelan preferentemente,
es decir, la utilidad pública, así como las definiciones de las limitaciones particulares
desde el punto de vista en que el propietario afectado por ellas no tiene
contrapartida de la misma. Así, a manera ejemplificadora, el propietario sujeto
a expropiación por causa de utilidad pública o social no tiene por ello derecho
de expropiar a su vez, no obstante, tiene derecho a ser indemnizado.[3]
Régimen Jurídico
Las limitaciones
legales establecidas en interés público no están contempladas en el Código
Civil Venezolano, sino que éste remite a leyes especiales, de acuerdo con el
artículo 645, en su único aparte: “Todo lo concerniente a estas limitaciones se
determina por las leyes y reglamentos especiales”.[4]
Las limitaciones de
interés público son muy diversas y se refieren al curso de las aguas, a la
conservación de los bosques, al paso por las orillas de los ríos y los canales
navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los
caminos y otras obras públicas, todo de conformidad con el artículo 645 del
Código Civil: “Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por
objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al
curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a
la navegación aérea a la construcciones y reparación de caminos y otras obras
públicas.
Todo cuanto concierne
a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales”. Es
decir, que a la Nación, a los Estados o a las municipalidades les compete
legislar en esta materia, y por lo tanto, por medidas policiales, sanitarias,
urbanismo, entre otros.
El Código Civil, en
su artículo 645[5],
enuncia las limitaciones legales establecidas a favor del interés público,
atendiendo al objetivo de ellas y no a la restricción que suponen. Así menciona
las limitaciones que se refieren: “a la conservación de los bosques, al curso
de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la
navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras
publicas”.
Entre los más
característicos de los límites puestos en interés público, se pueden nombrar
los siguientes:
1.
La expropiación por
causa de utilidad pública. Es, entre todas, la
más inflexible limitación. La Constitución Nacional, en su artículo 115, garantiza
el derecho de propiedad pero, en virtud de la función social que la propiedad
cumple, está sometida a las contribuciones y obligaciones que establezca la ley
con fines de utilidad pública o de interés general.
Esto significa que
cuando el interés público esté en conflicto con el derecho de un particular y
exige por una causa de utilidad pública reconocida y declarada la cosa sea
sustraída al particular, debe el interés particular ceder ante el interés
colectivo.
2.
Agua. Para la defensa del
curso de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o flotables se
impone una limitación a los propietarios ribereños.
3.
Conservación de
caminos y carreteras. La necesidad
pública de preservación y sostén de carreteras impone una serie de limitaciones
y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas.
4.
Minas. El propietario tiene derecho de hacer en el subsuelo
las construcciones y excavaciones, así como sustraer los productos posibles,
pero este derecho tiene sus limitaciones establecidas en distintas leyes, la
limitación más importante es la facultad reconocida al Estado de hacer
concesiones para la explotación de las minas e independientemente de la
actuación del propietario del suelo. De conformidad con el artículo 156,
numeral 16 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de
Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el régimen y administración de
las minas e hidrocarburos.
5.
Limitaciones
edilicias. La obligación de organizar
los edificios de las calles; someterse en la construcción ciertas reglas
estéticas; la prohibición de efectuar ciertas construcciones o edificar a más
de una determinada altura.
Limitaciones que
tienen por objeto la utilidad privada
Las limitaciones
legales de la propiedad dispuestas en interés privado se configuran sobre las
“relaciones de vecindad” y tienen por objeto asegurar la armónica convivencia y
la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios derechos de propiedad sobre
fundos colindantes o, al menos, próximos.
Régimen Jurídico
Las limitaciones
legales que tienen por objeto la utilidad privada se tutelan por las
disposiciones del Código Civil, sin menoscabo de lo que dispongan las leyes y
reglamentos. Así lo consagra el artículo 646 “Las limitaciones legales de la
propiedad predial por utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la
presente Sección y por las leyes y ordenanzas sobre policía”.
Enumeración
El código civil
clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la propiedad:
1. Las limitaciones que se derivan de la situación de los
lugares; la inmensa mayoría de las cuales se refieren al régimen de las aguas
contempladas en los artículos comprendidos desde el 647 al 658.
Estas consagran las
que, por disposición natural, se localizaran en lugares que, por su curso,
puedan afectar o resulten una amenaza o peligro. Se tiene permitido realizar
reparaciones y los propietarios, en cuyas áreas se hallen estas riberas o
diques de que disponen los artículos, deben contribuir de forma obligatoria
para el gasto de su ejecución.
Asimismo, al
referirse a los manantiales que se encuentren establecidos en los predios,
podrá usarlo libremente, no obstante, no puede el propietario desviar su curso;
también está prohibido la tala o quema de las cabeceras de los ríos y
vertientes. Con estas limitaciones se procura proteger la propiedad pero
también lo referente a las disposiciones de hábitats naturales que tengan
relación directa con las aguas y sus cursos.
La defensa del curso
de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o flotables se impone
una limitación a los propietarios ribereños.
2. Limitaciones por concepto de derecho de paso, de
acueducto y de conductores eléctricos. Contemplados en los artículos 659 al
683.
En estos dispositivos
técnicos legales se encuentran estipulados la mayoría de presupuestos a los
cuales deben regirse los propietarios a la hora de que su propiedad estorbe al
libre transitar que amerite, necesariamente, el acceso a otros espacios a
través de su propiedad. En este sentido se encuentran condicionados por
diferentes causas.
La necesidad pública
de conservación y manutención de carreteras impone una serie de limitaciones y
obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas.
Así, hace alusión a
la circulación y el paso de las aguas, a través de canales y acueductos a que
dieran lugar.
3. Limitaciones derivadas de la medianería. Se estudian con
ocasión de la indivisión forzosa. Existentes en los artículos 684 al 699.
Las medianerías
que presenta el Código Civil se encuentran contempladas en el condominio de
muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa
y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separación entre dos posesiones
contiguas, estas se regirán por disposiciones del Código Civil, de las
ordenanzas y usos.
4. Limitaciones relativas
a la distancia y obras intermedias que se requieren para ciertas
construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos estipulados en
los artículos 700 al 703.
En estos artículos
quedan establecidos los parámetros para las construcciones que puedan afectar
las medianerías o propiedades vecinas, entre las que se cuentan, por ejemplo,
pozos, depósitos de material nocivo o peligroso, instalación de fabricas u
otros que puedan causar ruidos que excedan las medidas de comodidad ordinaria
de una vecindad, así mismo la plantación de árboles respetando las
disposiciones que se encuentran en la ley que van desde la autoridad del vecino
a solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o causen daño
afectando sus linderos.
5.
Limitaciones en
materia de luces y vistas de la propiedad del vecino, artículos 704 al 707 que
tienden a proteger la intimidad de la vida privada.
En estos artículos se
encuentra planteado el derecho a la privacidad, ningún vecino podrá abrir
ventana así como la fabricación de balcones o ventanas para asomarse, tampoco pueden tenerse vistas laterales y oblicuas
sobre la misma propiedad.
6.
Limitaciones en razón de desagüe de los techos. Articulo
708. Aquí se señala lo correspondiente a la construcción de tejados de tal manera que
las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio
público, de acuerdo con lo que se disponga en las ordenanzas y reglamentos
sobre la materia.
[1] Badell Madrid, Rafael (on
line). Limitaciones al
Derecho de Propiedad. disponible en: http://www.badellgrau.com/?pag=45&ct=1085#sthash.d8PfwC3T.dpuf
[3] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales.
Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 267.
[5] Artículo 645.- Las
limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad
pública, se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al
paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a
la construcción y reparación de los caminos y otras obras públicas.
Todo cuanto concierne a estas limitaciones se
determina por leyes y reglamentos especiales.
